5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过(字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的guò)程。这(zhè)个(gè)过字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的(guò)程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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